Singer Fössl Rechtsanwälte - Wir geben Ihnen Recht. in 1040 Wien

Sachverhalt

Gegenständlich handelt es sich zwar um eine Entscheidung zu einem Liegenschaftsoptionsvertrag. Diese ist jedoch auch interessant für Optionsverträge über Geschäftsanteile.

Kläger und Beklagte schlossen am 5. Februar 2009 einen Optionsvertrag über eine Liegenschaft ab. Darin war ein Kaufpreis von EUR 60.000 zzgl Wertsicherung vorgesehen. Der Kläger übte in der am 21. Juni 2018 eingebrachten (und der Beklagten am 28. Juni 2018 zugestellten) Klage sein Optionsrecht aus. Der Verkehrswert der Liegenschaft betrug im Februar 2009 EUR 130.000 und im April/Juni 2018 mit Gebäude EUR 250.000  und ohne Gebäude EUR 285.000 . Dass der Beklagten bei Abschluss des Optionsvertrags der Wert der Liegenschaft bekannt war, konnte nicht festgestellt werden.

Er begehrte als Hauptbegehren die Eigentumsübertragung gegen Zahlung eines Kaufpreis von EUR 60.000 zzgl Wertsicherung. In den Eventualbegehren änderte er den zu zahlenden Kaufpreis ab: 1. den halben Verkehrswert zum Zeitpunkt Februar 2009, somit 65.000 EUR zgl Wertsicherung; oder 2. den Verkehrswert vom Zeitpunkt Februar 2009, somit EUR 130.000 zzgl Wertsicherung; oder 3. sofern der laesio enormis-Anfechtung der Beklagten Folge gegeben wird, zum Kaufpreis entsprechend dem Verkehrswert von EUR 250.000; oder 4. sofern der laesio enormis-Anfechtung der Beklagten Folge gegeben wird und der Verkehrswert EUR 285.000 beträgt, zum Kaufpreis von EUR 285.000

Zum Optionsvertrag allgemein

Die Option ist ein Vertrag, durch den eine Partei das Recht erhält, ein inhaltlich bereits festgelegtes Schuldverhältnis durch einseitige Erklärung in Geltung zu setzen (RS0115633; RS0017078 [T2]; RS0019191 [T3]). Sie gewährt also ein Gestaltungsrecht (RS0115633). Anders als der Vorvertrag gibt sie nicht bloß ein Recht auf Abschluss eines Hauptvertrags; ihre Ausübung begründet schon unmittelbar die vertraglichen Pflichten (RS0115633; vgl RS0019140). Die Stellung des Optionsberechtigten entspricht hinsichtlich des Hauptvertrags der eines Offertempfängers; auch der Letztere hat nämlich ein rechtsbegründendes Gestaltungsrecht, weil es von seinem einseitigen Willensentschluss abhängt, ob der Vertrag zustande kommt oder nicht (RS0115633; vgl auch RS0017078 [T5]).

Ob eine Schenkung vorliegt oder nicht, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass der Empfänger des Vermögenswerts mangels Erbringung einer Gegenleistung objektiv in seinem Vermögen bereichert ist, vielmehr musste auch das Einverständnis der Vertragspartner über die Unentgeltlichkeit der Vermögensverschiebung vorhanden sein, welches ausdrücklich oder schlüssig erklärt worden sein muss (RS0018795; RS0018818). Der Kläger brachte bereits in erster Instanz vor, dass der Optionsvertrag der Absicherung der Investition des Klägers (Umwidmung der Liegenschaft und Errichtung der Werkshalle) für den Fall der Beendigung der Lebensgemeinschaft diene. Das Erstgericht ging auf der Tatsachenebene davon aus, dass die Kosten der Errichtung der Werkshalle ausschließlich vom Kläger getragen wurden, und stellte fest, dass der Nebenintervenient zwei Alternativen zur Diskussion stellte, nämlich entweder die Ablöse für die Halle oder die Möglichkeit, dass der Kläger die Liegenschaft erwerben kann. Ausgehend von dieser Tatsachengrundlage kann von einer – für die Annahme einer Schenkung erforderlichen – Zuwendung aus Freigiebigkeit keine Rede sein.

Eine formbedürftige Schenkung liegt daher nicht vor. Die Ausübung des Optionsrechts durch den Kläger scheitert also nicht daran, dass die Einräumung des Optionsrechts nicht in der von § 1 Abs 1 lit d NotAktsG vorgesehenen Notariatsaktsform erfolgte.

Laesio enormis

Hat bei zweiseitig verbindlichen Geschäften ein Teil nicht einmal die Hälfte dessen, was er dem andern gegeben hat, von diesem am gemeinen Wert erhalten, so räumt das Gesetz dem verletzten Teile das Recht ein, die Aufhebung des Vertrags zu fordern (§ 934 Satz 1 ABGB). Unter zweiseitig verbindlichen Geschäften sind die entgeltlichen Geschäfte zu verstehen (RS0018773). Das Missverhältnis des Werts wird nach der ausdrücklichen Anordnung des Gesetzes nach dem Zeitpunkt des „geschlossenen Geschäfts“ bestimmt (§ 934 Satz 3 ABGB). Das Missverhältnis muss sich allein aus dem Vertragsinhalt, genauer aus dem Vergleich der vertraglich vereinbarten Leistungen ergeben (RS0018871 [T6]), woraus die Qualifikation als Wurzelmangel abgeleitet wird (vgl nur 10 Ob 3/21w ErwGr 3.2 mwN).

Früher herrschte überdies die Auffassung, dass Optionsverträge nicht wegen laesio enormis anfechtbar seien (Krejci, FS Koziol 216). In neuerer Zeit wird die Anfechtbarkeit von Optionsverträgen wegen laesio enormis im Grundsatz bejaht, wobei jedoch gerade in der neueren Literatur hier Einschränkungen vorgenommen werden:

So wird darauf hingewiesen, dass das Rechtsinstitut der laesio enormis ein klares synallagmatisches Verhältnis vor Augen habe und daher in gesellschaftsrechtlichen Konstellationen zumeist nicht passe (Wimmer, Wertdisparitäten bei Optionsverträgen [II], ecolex 2020, 118; vgl allerdings Reich-Rohrwig, Abtretungsanbote für GmbH-Geschäftsanteile – Steuerjudikatur und Gesellschaftsrecht, wbl 1987, 229 [235]; Karollus, NZ 1995, 193 [199]; Kalss, Die mangelnde Anwendbarkeit der laesio enormis auf einen Aufgriffspreis im Gesellschaftsvertrag eines Familienunternehmens, GesRZ 2013, 244 [246 ff]; Torggler, Gestaltungsfreiheit bei der GmbH, GesRZ 2010, 185 [191]).

Nach Wimmer (Wertdisparitäten bei Optionsverträgen (I), ecolex 2020, 33 [35]) rücke bei fungiblen Waren bzw Wertpositionen, für die ein Markt oder Börsepreis besteht, das aleatorische Element, das dem Optionsgeschäft oftmals innewohne, in den Vordergrund. Bei diesen derivativen, kapitalmarktbezogenen Optionsverträgen bzw bei Spekulationsgeschäften sei jedenfalls die (analoge) Anwendung des § 1268 ABGB gerechtfertigt (vgl auch 4 Ob 44/11s: Kauf von Schweizer Aktien mit „eindeutig im Vordergrund stehendem spekulativen Element“). Hingegen sei dies bei Optionsverträgen im Liegenschaftsverkehr oder in gesellschaftsrechtlichen Konstellationen nicht immer der Fall (unter Hinweis auf 4 Ob 147/01y [Kauf einer Ordination samt Patientenstock] und 1 Ob 157/02y [Unternehmenskauf]). Hierbei sei stets im Einzelfall zu prüfen, ob das aleatorische Element derart stark ausgeprägt sei, dass es eine maßgebliche Rolle im Vertrag einnehme bzw sogar dessen Hauptzweck darstelle.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Wertrelationen

Der Einwand der Beklagten bezieht sich nach ihrem Vorbringen nicht auf den Optionsvertrag, sondern auf den in Aussicht gestellten Kaufvertrag, insbesondere stützt sie sich – auch noch in der Revisionsbeantwortung – nur auf ein Missverhältnis der darin vereinbarten Leistungen (60.000 EUR zuzüglich Wertsicherung einerseits und Liegenschaft andererseits).

Das bei der laesio enormis erforderliche Missverhältnis des Werts der einander gegenüberstehenden Leistungen wird „nach dem Zeitpunkt des geschlossenen Geschäfts“ bestimmt (§ 934 Satz 3 ABGB). Das Werteverhältnis im Zeitpunkt der Abwicklung (der vereinbarten oder tatsächlichen Übergabe oder der sonstige Übergang der Gefahr für Leistungsstörungen) ist umgekehrt nicht relevant. Daher ist der Wert einer gekauften Sache nach ständiger Rechtsprechung abgestellt auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festzustellen (RS0018871).

Bei Optionen ist zwischen dem Optionsvertrag selbst und dem durch Ausübung der Option zustandegekommenen Rechtsgeschäft zu unterscheiden (F. Bydlinski in FS Georgiades 62).  Ist für die Option – wie in der Praxis häufig – kein gesondertes Entgelt vorgesehen, ist § 934 ABGB insoweit nicht anwendbar (vgl auch § 935 ABGB). In der Regel geht es daher um die Äquivalenzverhältnisse im durch die Ausübung der Option zustande gekommenen Hauptvertrag (F. Bydlinski in FS Georgiades 63).

Der OGH hatte daher die Frage zu klären, ob im letzteren Fall, wenn für die Option kein besonderes Entgelt bedungen wurde, für die Prüfung der Wertrelationen auf den Zeitpunkt der Einräumung der Option oder auf denjenigen der Ausübung der Option abzustellen ist. Er entschied sich für den Einräumungszeitpunkt.

Dem Institut der laesio enormis geht es nicht um die Abwehr eines zukünftigen Übels, sondern um eines, das von Anfang an besteht (Krejci in FS Koziol 227). Es geht um die Möglichkeit, eine vorweg vereinbarte Inäquivalenz der Leistungswerte zu bekämpfen. Wenn es das Institut der laesio enormis zulässt, dass sich jemand von Anfang an unbedingt zur Übernahme des Risikos späterer Wertentwicklungen verpflichtet, ist nicht zu sehen, warum eine derartige Risikoübernahme nicht auch möglich sein soll, wenn das Risiko nur bedingt schlagend wird: Ist schon die unbedingte Risikotragung zulässig, muss es die bedingte erst recht sein. Beim optierten Vertrag geht es nicht um eine neu zu beurteilende Wertrelation, sondern um das Schlagendwerden eines im Optionsvertrag bereits übernommenen Risikos späterer Wertentwicklung (Krejci in FS Koziol 229).

Das Wertentwicklungsrisiko ist bei Optionen geradezu geschäftstypisch. Das Abstellen auf den Zeitpunkt der Optionsausübung führt demgegenüber zu einer unzulässigen Aufhebung der vereinbarten oder sich aus dem Grundvertrag ergebenden Risikotragung. Würde man auf den Zeitpunkt der Ausübung der Option abstellen, wäre es inkonsequent, nicht auch bei anderen bedingten Rechtsgeschäften den Bedingungseintritt als den maßgebenden Zeitpunkt für den Wertvergleich zu qualifizieren, was die herrschende Auffassung aber ablehnt (vgl nur Krejci in FS Koziol 227).

Wegfall der Geschäftsgrundlage

Nach Auffassung zahlreicher Autoren, die bei der Anfechtung einer Option wegen laesio enormis auf den Einräumungszeitpunkt abstellen, ist eine Anfechtung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich, wenn durch Folgeentwicklungen eine massive Störung in den ursprünglichen Wertrelationen eintritt.