Unzulässige Preisanpassung im Bauträgervertrag
Eine Preisanpassungsklausel in einem Bauträgervertrag, wonach eine Preiserhöhung möglich sein soll, wenn nach den Wohnbauförderungsbestimmungen die letztlich behördlich genehmigten Gesamtbaukosten, die endgültige Nutzwertberechnung oder die für die Wohnbauförderungsendabrechnung geprüften förderbaren Nutzflächen von den anfänglich zugesagten bzw kalkulierten Werten abweichen, ist unzulässig.
Der Kläger begehrte vom Bauträger die anteilige Rückzahlung eines Kaufpreisteils mit der wesentlichen Begründung, dass nachträglich ohne gesetzliche Deckung eine Kaufpreiserhöhung vorgenommen worden sei.
Der Bauträger berief sich auf eine vertragliche Preisanpassungsklausel, die eine Erhöhung des Kaufpreises zu Lasten des Erwerbers vorsah, sollten die letztlich geförderten Gesamtbaukosten, die endgültige Nutzwertberechnung oder die förderbaren Nutzflächen von den anfänglich zugesagten bzw. kalkulierten Werten abweichen.
Entscheidung des OGH
Nach der Rechtsprechung ist es vorrangiges Ziel des BTVG, das Vorauszahlungsrisiko des Erwerbers durch Sicherungspflichten des Bauträgers weitgehend auszuschalten und so den Konsumentenschutz in einem Bereich der Immobilienbranche zu verstärken (4 Ob 56/03v).
Ist das Entgelt nicht als Fixpreis bestimmt, so kann ein von bestimmten Kostenfaktoren abhängiges Entgelt vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn diese Faktoren genau festgelegt sind und eine Obergrenze bestimmt ist oder diese Festlegung des Entgelts nach dem WGG zulässig ist.
Wird kein Fixpreis festgelegt, so sind jedenfalls bestimmte Kostenfaktoren und eine Obergrenze zu vereinbaren, zumal nicht das gesamte unternehmerische Risiko des Bauträgers auf den Erwerber überwälzt werden soll (4 Ob 56/03v; 1 Ob 101/03i).
Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Vertragsbestimmung, die die Preisanpassung allein deshalb erlaubt, weil die gemäß den Wohnbauförderungsbestimmungen letztlich behördlich genehmigten Gesamtbaukosten, die endgültige Nutzwertberechnung oder die für die Wohnbauförderungsendabrechnung geprüften förderbaren Nutzflächen von den anfänglich zugesagten bzw kalkulierten Werten abweichen, knüpft nicht an Kostenfaktoren im Sinn des § 4 Abs 3 BTVG an und ist daher keine nach dieser Bestimmung zulässige Preisanpassungsklausel.
Eine dem § 4 Abs 3 BTVG widersprechende Klausel ist im Übrigen auch dann unwirksam, wenn sie nach dem KSchG zulässig wäre.
Dem Kläger steht die Rückforderung des zu viel bezahlten Preises zu.