Leistungsverweigerungsrecht des Wohnungskäufers bei Mängeln an allgemeinen Teilen
Dem Käufer einer Liegenschaft steht das Leistungsverweigerungsrecht zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag aufgrund eines Mangels auch dann zu, wenn die Mängel nicht nur sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen.
Die Beklagten kauften und übernahmen von der klagenden Bauträgerin eine Wohnung. In ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zahlung der offenen Beiträge aus dem Kauf- und Bauträgervertrag iHv 29.736,91 EUR. Die Beklagte wendete ein, es bestünden zahlreiche sanierungsbedürftige Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie in ihrer eigenen Wohnung, weshalb sie zur Zurückbehaltung des restlichen Kaufpreises berechtigt sei.
Zum Zeitpunkt der Klagseinbringung lagen in der Wohnung der Beklagten Mängel vor die Sanierungskosten von 2.920 EUR erforderten. Diese Mängel wurden jedoch im Laufe des Prozesses behoben. Die Kosten für die Sanierungsarbeiten der allgemeinen Teile der Liegenschaft betrugen 30.194 EUR, wovon allerdings nur 558,69 EUR auf die Anteile der Beklagten fielen. Aus dem Grund verneinten die Vorinstanzen ein Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten, da sie die Meinung vertraten, nicht die gesamten Mängelbehebungskosten seien maßgeblich, sondern nur jener Teil, der dem Miteigentumsanteil der Beklagten entspreche.
Der OGH änderte die Entscheidung der Vorinstanz und vertrat die Meinung, dass es sowohl dem Käufer einer Sache als auch dem Besteller eines Werks zum Schutz seines Gewährleistungsanspruches gem. §§ 932 ABGB gestattet ist, den Vollzug der Gegenleistung so lange zurückzuhalten, bis der andere Teil seine Verpflichtungen voll erfüllt hat. Dem Besteller (Käufer) steht also grundsätzlich ein Leistungsverweigerungsrecht des gesamten Kaufpreises und nicht nur den der Höhe nach auf die Behebung des Mangels entfallenden Teil des Deckungskapitals zu, bis der Vertrag von der Gegenseite erfüllt ist.
Im Gegensatz zu Geldforderungen, (z.B. Begehren auf Ersatz der Verbesserungskosten) bei denen dem einzelnen Wohnungseigentümer nur ein aliquoter seinem Miteigentumsanteil entsprechender Anspruch zusteht, ist der Anspruch auf Mängelbeseitigung an allgemeinen Teilen des Hauses kein teilbarer Anspruch, sondern ein Gesamtanspruch.
Das bedeutet folglich, dass das Leistungsverweigerungsrecht auch bei Vorliegen von geringfügigen Mängeln zusteht, jedoch nur insoweit, als die Ausübung dieses Rechtes nicht in Schikane ausartet. Dies wäre dann der Fall, wenn die Absicht zur Schädigung des Vertragspartners den einzigen Grund der Rechtsausübung bildet bzw. zwischen der zurückbehaltenen Leistung und dem Verbesserungsaufwand ein krasses Missverhältnis besteht.
Die Verweigerung der Zahlung der offenen Beträge ist daher nicht als eine Schädigungsabsicht des Vertragspartners zu verstehen, sondern vielmehr als ausüben von Druck auf den Schuldner seinen Teil des Vertrages zu erfüllen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann so vor allem bei größeren Objekten, die Erfüllung seines Verbesserungsanspruches betreffend allgemeine Teile des Hauses effizienter sichern.