Wirksame Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft
Für die Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Ansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft ist eine wirksame Abtretung nach § 18 WEG ausreichend. Eine Überprüfung der internen Willensbildung bzw. der bestehenden Verfügungsberechtigung wird seitens des Gerichtes nicht vorgenommen und ist für die Frage der Aktivlegitimation vorderhand nicht relevant.
Zwei Brüder schlossen mit einer GmbH einen Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum. Die Miteigentumsanteile der Brüder sind mit einem Fruchtgenussrecht zugunsten eines Dritten belastet.
In diesem WEG-Vertrag wurde unter anderem vereinbart, dass die GmbH den Dachboden aus- und eine Garage einbauen durfte. Im Gegenzug verpflichtete sie sich umfassende Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vornehmen.
Im Zuge des Umbaus wurde durch die (Rechtsnachfolgerin der) GmbH zahlreiche Schäden am Haus verursacht. Auch die übernommene Verpflichtung zur Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses erfüllte sie nur teilweise.
Daher forderten die Brüder in weiterer Folge die Mängelbehebung sowie Schadenersatz und beauftragten die Hausverwaltung mit der gerichtlichen Geltendmachung. Hierzu traten sie und zwei weitere Wohnungseigentümer ihre Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft ab.
Die Beklagte wandte die mangelnde Aktivlegitimation ein, da die Klägerin keine Partei im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages gewesen sei. Die Wohnungseigentümer könnten nur jene Ansprüche abtreten, die allgemeinen Teile der Liegenschaft betrafen. Die Geltendmachung deliktischer Schadenersatzansprüche unterliege nicht der Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft.
Erstinstanzlich wurde die Aktivlegitimation bejaht und das geforderte Zahlungs- sowie ein Feststellungsbegehren zugesprochen. Das Berufungsgericht war anderer Meinung und vertrat die Ansicht, dass die Fruchtnießerin anstelle der Wohnungseigentümer in die Beschlussfassung über die Annahme der Abtretung miteinzubeziehen gewesen wäre. Daher fehle den Brüdern die Klagslegitimation.
Der OGH drehte die Entscheidung abermals um und stellte fest, dass die Aktivlegitimation der klagenden Eigentümergemeinschaft gegeben war. Dabei setzte sich der OGH mit der Frage auseinander, ob eine wirksame Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG zustande gekommen ist.
Miteigentümer können die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Diese Ansprüche können sowohl die allgemeinen Teile, als auch die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte betreffen.
Abgetreten können grundsätzlich vertragliche und deliktische Ansprüche werden. Es genügt hierfür das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung. Voraussetzung ist eine wirksame Abtretung von den Wohnungseigentümern an die Eigentümergemeinschaft.
Im konkreten Fall war die Abtretung bereits durch die (unbestrittene) Annahme durch den Verwalter im Außenverhältnis wirksam. Die interne Willensbildung wird durch das Prozessgericht nicht überprüft und ist sohin auch für die Frage der Aktivlegitimation nicht relevant. Durch das Angebot der Wohnungseigentümer, die Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abzutreten und die nachfolgende Annahme durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, ging der OGH von einer wirksamen Zession aus und stellte die Aktivlegitimation fest. Auf die Frage, ob die Fruchtnießerin dieser Abtretung nun zustimmen musste oder nicht, ging der OGH nicht ein.
Diese Entscheidung ist insofern bemerkenswert, da ein eingeräumter Fruchtgenuss grundsätzlich auch das Recht zur Verwaltung des Objektes mit sich bringt. Diese Verwaltung umfasst auch die Geltendmachung der klagsgegenständlichen Ansprüche. Demnach oblag es eigentlich der Fruchtnießerin, die gegenständlichen Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abzutreten. Es entspricht aber der ständigen Rechtsprechung, dass das Gericht die interne Willensbildung grundsätzlich nicht überprüfen kann (RS0128567). Demnach war durch die unbestrittene Annahme der Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft die Abtretung wirksam und die erforderliche Aktivlegitimation festgestellt – auch ohne ein Zutun der Fruchtnießerin.